Правовое регулирование найма жилого помещения

Введение

Актуальность исследования. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. закрепляет, что любой гражданин имеет право на жилище (ч. 1 ст. 40). Нередко это положение понимается только как возможность приобретения жилья в собственность. В тоже время, далеко не каждый может позволить себе приобрести квартиру или дом. В таком случае, выходом из ситуации может стать наём жилого помещения. Но при реализации соответствующего найма возникает множество вопросов. Например, подлежит ли договор найма обязательной государственной регистрации; какова форма договора, каков перечень прав и обязанностей сторон и т.д.
Для многих категорий населения Российской Федерации наем жилых помещений остается единственной возможностью для обеспечения своих жилищных потребностей. Несмотря на активное строительство нового жилья практически во всех городах Российской Федерации, проблемой является обеспечение граждан жилыми помещениями. Это связано с различными причинами, основной из которых является отсутствие средств для приобретения жилья в частную собственность. Рост процентных ставок по кредитам, отсутствие уверенности в завтрашнем дне ‒ все это не позволяет гражданам самостоятельно обеспечивать себя жильем. В данной работе рассмотрен договор найма жилых помещений, который в настоящее время остается одной из важнейших правовых форм удовлетворения жилищной потребности.
Решению указанных проблем может помочь не только раскрытие правовой природы договора найма жилого помещения и уточнение его понятия, но и использование опыта близких нам по менталитету и государственной практике стран.
Объектом исследования являются общественные отношения в сфере найма жилого помещения.
В качестве предмета исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие договор найма жилого помещения.
Цель исследования – комплексное изучение договора найма жилого помещения.
Для достижения названной цели в научной работе поставлены и решаются следующие основные задачи:
– исследовать понятие и существенные условия договора найма жилого помещения;
– раскрыть содержание договора найма жилого помещения;
– проанализировать проблемы прекращения и расторжение договора найма жилого помещения;
– выявить проблемы регулирования договора найма жилого помещения и пути их решения.
Теоретическая основа исследования состоит из трудов таких авторов как: Д.И. Бабков, Д.Б. Данильченко, Е.В. Усова, А.Е. Камышанова, Н.Н. Карпов, А.А. Тхагапсо, Ю.П. Свит, Е.С. Крюкова, И.В. Кваскова и др.
Правовая основа исследования складывается из норм Конституции РФ и Гражданского кодекса РФ и иных нормативных правовых актах.
Методологическая база исследования. При решении поставленных задач были использованы важнейшие методы познания, выработанные наукой и практикой. Среди них ведущая роль отведена диалектическому метод. Не менее важную роль играют системно-структурный, исторический, логический, статистический, функциональный, сравнительный и иные методы познания.
Структура работы включает введение, две основные части разбиты на подпункты, в заключении делаются выводы, список литературы содержит учебники, монографии и публикации в периодических изданиях. 
Глава 1. Общая характеристика договора найма жилого помещения

1.1. Понятие и существенные условия договора найма жилого помещения

Договор найма жилья является одним из наиболее распространенных гражданско-правовых договоров, опосредствующих отношения пользования. Статья 40 Конституции Российской Федерации гарантирует каждому право на жилье. Государство создает условия, при которых каждый гражданин будет иметь возможность построить жилье, приобрести его в собственность или взять в аренду. Лицо, которое не имеет возможности приобрести жилье в собственность, имеет право пользоваться им на праве найма.
Договор найма жилья направлен на обеспечение граждан жильем и имеет специфический предмет.
Согласно положениям статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору найма жилья одна сторона – собственник жилья (наймодатель) обязуется передать другой стороне 2 (нанимателю) жилье для проживания в нем на определенный срок за плату. Данный договор, на сегодняшний день, преимущественно применяют в сфере найма жилья в частном жилищном фонде .
При этом договор найма жилья является казуальным, поскольку обязательным его условием является цель заключения – жилье передается нанимателю только для проживания в нем.
Существенным условием для данного вида сделок по общему правилу является только предмет. Это то условие, обязательность которого определена законодателем, но в каждом конкретном случае стороны, заключая договор найма жилья, имеют право согласовать более широкий перечень условий договора для реализации своих прав и точного и полного его выполнения.
Относительно предмета данного договора - им является жилье, которое передает в пользование его владелец. Под жильем понимается жилой дом, квартира, другое помещение, предназначенные и пригодные для постоянного проживания в них. В научной литературе отмечается, что перечень жилья не является исчерпывающим. Однако данный подход не соответствует законодательству, поскольку ст. 673 ГК РФ содержит закрытый перечень жилых помещений – объектов договора. Помещение, являющееся предметом анализируемого договора, должно быть изолированным и пригодным для постоянного в нем проживания.
Из смысла положений ГК РФ можно вывести определение квартиры как объекта права собственности. Как объект права собственности квартира является изолированным помещением в многоквартирном доме, то есть не связана общим входом с другими квартирами, помещениями. Квартира является разновидностью жилья по законодательству Российской Федерации и имеет целевое назначение - для проживания, которое может быть как постоянным, так и временным .
Также предметом договора найма жилья может быть и часть квартиры, например, комната или несколько комнат. Комнатой является жилое помещение, ограниченное стенами от пола до потолка, в квартире, жилом доме, 3 которое имеет выход в места общего пользования и в котором в соответствии с действующими санитарными нормами возможно оборудование спальных мест. Если наймодатель передает в найм часть квартиры, последняя должна соответствовать санитарным нормам и требованиям пригодности для проживания. Необходимо отметить, что в отдельной комнате могут совместно проживать супруги или один человек. На практике найм комнаты или часть квартиры трактуют как подселение, это, как правило, происходит с ведома владельца квартиры, однако такое условие в значительной степени влияет на цену договора найма в сторону ее уменьшения .
Следующим видом жилья, которое может выступать предметом договора найма, является жилой дом или его часть. Если по договору найма жилья в наем передается часть жилого дома, то последняя должна отвечать тем же требованиям, что и жилой дом в целом. Следовательно, основным требованием к предмету договора найма жилья является пригодность помещения для постоянного проживания в нем.
Жилью как предмету договора найма присущи как индивидуальные, так и ряд родовых признаков. В каждом случае заключения договора найма указывается точный адрес, место расположения объекта недвижимости, точные параметры относительно площади, этажности и ряд других признаков.
Сторонами договора найма жилья являются наймодатель и наниматель. Наниматель всегда является собственником жилья, о чем предъявляет соответствующие правоустанавливающие документы на конкретное недвижимое имущество, которое передается в наем, и документы, которые подтверждают его личность.
Целесообразно отметить, что одним из важных условий заключения договора найма жилья является согласование и подписание акта приема – передачи, который является приложением к договору найма и имеет стандартную форму. В последнем указывается подробное описание квартиры, ее состояние в момент передачи нанимателю, количество ключей и тому подобное. Стороны подробно описывают все имущество, которым оборудовано помещение, а также отмечают недостатки имущества, если такие выявлены на момент подписания. На практике в акт приема – передачи жилья добавляют еще и фотографии конкретного объекта на момент его